Korona virüsü her sektörde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da köklü değişikliklere yol açıyor. Kadıköylü gayrimenkul danışmanları “İnsanlar için lokasyon ikinci plana atıldı. Artık balkonsuz evlere hiç talep olmuyor” diyor.
Dünyayı etkisi altına alan korona virüsü salgını tüm hayatı olumsuz etkilemeye devam ediyor. Bütün sektörler bu süreçten en az hasarla çıkmaya çalışırken, gayrimenkul piyasası da son zamanların en inişli ve çıkışlı günlerini yaşıyor. Tüketicinin evden çalışmayı deneyimlediği günlerden itibaren balkonlu evlere talep gittikçe artıyor. Kadıköylü emlakçılar insanlardaki lüks algısının değiştiğine ve şehirden uzak, izole konutların daha çok tercih edildiğine dikkat çekiyor. Peki gayrimenkul piyasası salgın sürecinde neler yaşadı? Önümüzdeki süreçte ev fiyatlarında bir artış bekleniyor mu?
“TARİHİ BİR KREDİ ORANI”
Yaklaşık 16 yıldır Kadıköy bölgesinde gayrimenkul danışmanlığı yaptığını belirten Coldwell Banker Trio Gayrimenkul şirketinin kurucusu Sezgi Bilge, “Emlak piyasasındaki durumu 2019 yılından itibaren ele almak gerekiyor. 2019 Ağustos ayında konut kredisi kampanyası olmuştu. Bu süreçte kamu bankaları üzerinden bir iyileşmeye gidildi. Eylül ayında deprem riski de ortaya çıkınca Kadıköy bölgesinde konut satışları hızla arttı. Eylül ile şubat ayları arasında ciddi bir hareketlilik yaşandı. Fakat Pandemi dönemine girince her sektörde olduğu gibi emlak sektörü de mart ve nisan ayları arasında tamamen durdu diyebiliriz. Mayıs ayında ufaktan bir kıpırdanma hissettik. O aylarda evinden memnun olmayan, bir balkonu ya da terası bulunmayan kişilerin ev değiştirme isteği ortaya çıktı.” diyor. Bilge şöyle devam ediyor: “Haziran ayında tarihi bir kredi oranı ortaya çıktı. Yani bunun bir daha yaşanamayacak bir oran olduğunu düşünüyoruz. Çünkü konut kredisi kullandırılmaya başlandığı seneden bu zamana kadar en düşük kredi faiz oranı ile karşılaştık. 0.64 faiz oranıyla 1 yıl geri ödemesiz kredi imkânı sağlayan bu durum, gayrimenkul piyasasını oldukça hareketlendirdi. Haziran ayında 190 bin 12 konut satıldı, bu çok ciddi bir oran. Temmuz ayında bu rakam daha da arttı. Geçen seneye göre bu yıl yüzde 900.6 oranında artış oldu. Ağustos ayında kredi faiz oranları yükseldiği için satışlarda ufak bir düşüş yaşandı. Mart ayından bu yana satışların hep inişli çıkışlı olduğunu söyleyebilirim. Şimdi ise konut kredi faiz oranları oldukça yükseldi.”
“KADIKÖY ÖZEL BİR BÖLGE”
Haziran ve ağustos ayları arasında piyasada çok ciddi yatırımcılara hizmet verdiklerinin altını çizen Sezgi Bilge, “Sadece ihtiyaç sahibi olanlar değil, yatırımcılar da konut sahibi oldu. İnsanlar, içinde bulunduğumuz dönemde gidişatı görmek istiyor. Kadıköy çok özel bir bölgedir. Fiyatları belirlerken bölgesel konuşmak daha doğru olur. Her bölgenin arz talep beklentisi farklı oluyor. Özellikle 2019’un son yarısından itibaren ve depremden sonra bir konut stoğu erimesi meydana geldi. Bir iki sene önce her yer satılık ve kiralıkken, şimdi kiralık konut bulmak da çok zor. Ayrıca satılık alternatifler çok az. Fiyatlarda çok ciddi bir düşüş olmaz çünkü elimizde çok fazla gayrimenkul stoğu yok.” diye açıklıyor ve sözlerine şöyle devam ediyor: “Müşteri ihtiyaçlarını pandemiden önce ve sonra olarak ikiye ayırabiliriz. Pandemiden önce genel olarak daha dikey yapılaşma, sosyal tesislerin olduğu site konsepti gibi projeler daha revaçtaydı. Bu projelerin genelinde balkon yoktu. Böyle yerlere daha yoğunlukta talep vardı. Pandeminden sonra kesinlikle müstakil evlere talep arttı. İnsanlar için lokasyon ikinci plana atıldı. Artık balkonsuz evlere hiç talep olmuyor. Gayrimenkul ihtiyaçları pandemi döneminde büyük değişikliğe uğradı.”
“BİRİLERİ MUTLAKA SATIYOR YA DA ALIYOR”
Yaklaşık 13 yıldır gayrimenkul sektöründe olan Keller Williams Boğaziçi şirketinin CEO’su Onur İrtem ise konuyu şöyle değerlendiriyor: “Öncelikle inşaat ve gayrimenkul piyasasını birbirinden ayırmak gerekiyor. Bu genellikle çok karıştırılan bir durumdur. Bu iki sektör birbirinden bağımsız hareket eder. Ekonominin iyi ya da kötü olması, birtakım dinamiklerin yavaşlaması ya da hızlanması inşaat sektörünü vurabiliyor. Aslında bakarsanız bu durum müteahhiti ve taşeronu etkiliyor. Gayrimenkul piyasasının bambaşka bir dünyası var. İnsanlar evlenmeye, boşanmaya, evcil hayvan edinmeye yani işlerin iyiye veya kötüye gidişine göre yeni bir gayrimenkul hikâyesi ortaya çıkarıyorlar.” Gayrimenkul piyasasının her zaman hareketli olduğunu belirten İrtem, “Birileri mutlaka satıyor ya da alıyor. Fakat bu pandemi sürecinde olduğu gibi ani şoklar yaşadığımız dönemde, kısa süreli ‘şimdi ne olacak acaba?’ sorununu ortaya çıkarıyor. Fakat bu çok uzun sürmüyor. Sadece mevcut durumunu gözlemlemek adına 15-20 günlük maksimum bir durgunluk yaratabiliyor. Dolayısıyla biz Mart ayında bunu yaşadık. Herkes evine kapandı, ne olacağı belli değildi. Yani siz aslında hala bir ev almak istiyorsunuz fakat o evi nasıl alacağınızı bilmiyorsunuz. Bunlar da zaten hızlı bir şekilde normalleşti, kendi ritmini buldu.” diyor.
“LÜKS ALGISI DEĞİŞTİ”
Piyasa anlamında inşaat sektörünün, içinde bulunduğumuz dönemden çok fazla etkilendiğini söyleyen Onur İrtem, “İnsanlarda lüks algısı yavaş yavaş değişmeye başladı. Örnek vermek gerekirse deniz manzaralı merkezi bir ev lüks kategorisinde sayılırken, artık daha ücra bir köşede müstakil, izole bir yaşam tercih edilir oldu. Dolayısıyla villa fiyatlarında yüksek bir artış yaşandı. Sosyal aktivitesi olan sitelerdeki evler de fiyat bakımından değişikliğe uğradı. Kısacası alıcının kriterleri değişti.” Geçen yıl Kadıköy’de büyük bir oranda konutun el değiştirdiğini söyleyen İrtem, şöyle devam ediyor: “Bu son çeyrekte yüzde 15 civarında bir büyüme olacağını düşünüyorum. Gayrimenkul açısından yavaşlamış bir piyasa yok. Kadıköy çok büyük bir bölge fakat gayrimenkul danışmanı olarak benim gözümde bölge Caddebostan, Suadiye ve Bostancı’dır. Dolayısıyla müşterilerimiz bütçesini, kriterlerini sıraladıktan sonra kendisine en uygun evi tercih ediyor. Kadıköy bölgesinde fiyatların daha da yukarı çıkmasını kesinlikle beklemiyoruz. Fakat kısa vadede düşmesini de beklemiyoruz. Burada oturmuş bir fiyat var. Bu fiyat realize olmuş mu derseniz hayır derim. Kadıköy Bağdat Caddesi özelinde nitelikli konut sayısı az. Son zamanlarda kiralık ev piyasası oldukça hareketli, bu sebepten kiralık dairelerde rakamlar daha da yukarı çıkabilir. Çünkü bugün siz evinizi kiralamak istediğinizde yaklaşık bir hafta ya da 10 gün gibi bir sürede sonuca gidebiliyorsunuz. Fakat satılıkta daha farklı bir hikâyeden söz edebiliriz. Bugün evinizi satmak istiyorsanız mutlaka piyasa fiyatına göz atmanız gerekiyor. Son olarak şunu söyleyebilirim ki her zaman en güvenli yatırım gayrimenkuldür. Uzun vadeli baktığımızda her zaman gayrimenkulden kazanırız. İnsanlar gayrimenkule güvenmekten vazgeçmesin.”
30 Eylül 2020
İLGİLİ BAŞLIKLAR
